Un bail de colocation peut prendre fin à l’initiative des colocataires ou par la décision du propriétaire de vendre ou récupérer son logement. En revanche, pour que le préavis ou la lettre de congé soit valable, les délais et les modalités de résiliation du bail doivent être respectés. Explication !

Location : quels sont les délais de préavis ?

Lorsque vous souhaitez quitter un logement, vous devez envoyer un préavis en respectant les délais et les conditions de formes. 

Pour la location d’un logement vide, le délai de préavis est de 3 mois, sauf dans les cas suivants où il peut être réduit à 1 mois : 

• Logement situé dans une zone tendue. Vous pouvez consulter le décret afin de vérifier si votre commune est située en zone tendue.
• Perte d’emploi
• Obtention d’un premier emploi
• Nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi
• Attribution d’un logement social
• Mutation professionnelle du salarié
• Bénéficiaire du RSA
• Bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé
• Locataires victimes de violence conjugale
• État de santé justifiant un déménagement

Le locataire qui bénéficie d’un préavis réduit à un mois doit fournir un justificatif annexé à la lettre de préavis. En revanche, pour une location meublée, le préavis légal est d’un mois.

Attention, le délai de préavis commence à partir du jour de réception de la lettre recommandée par le propriétaire ou de la remise en main propre et non à la date de votre courrier.

Colocation : Comment résilier un bail ?

Un préavis de départ doit être envoyé au bailleur ou à l’agence immobilière gestionnaire, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre émargement. Attention, un préavis envoyé par mail n’est pas valable !

À noter qu’une fois que le locataire a donné congé, il ne peut pas revenir sur sa décision. Il devra obtenir l’accord du propriétaire.

Résiliation du bail par tous les colocataires

Lorsque tous les colocataires souhaitent quitter le logement, les modalités d’envois de leur préavis sont les suivantes : 

• Bail unique : Il est possible d’envoyer une seule lettre de préavis avec tous les noms des colocataires et leurs signatures.
• Bail individuel : Chaque colocataire doit envoyer une lettre de préavis individuel au bailleur. Lors de l’état des lieux de sortie, la présence de tous les locataires est requise. En cas d’imprévus, il convient de donner procuration pour assister à l’état des lieux.

Le bailleur aura alors un mois pour restituer le dépôt de garantie ou deux mois si des dégradations ou impayés sont constatés à la sortie.

Résiliation du bail par un seul colocataire

Un colocataire peut décider librement de quitter le logement à tout moment. Néanmoins, lorsqu’un seul colocataire souhaite résilier le bail, plusieurs hypothèses se profilent selon le type de bail et les clauses insérées.

En effet, lors de la signature d’un bail unique, le bailleur insère généralement une clause de solidarité et d’invisibilité. Ce qui implique une solidarité pour le paiement des loyers et des charges pendant la durée du bail. Autrement dit les colocataires sont responsables les uns des autres.

Aussi si un colocataire quitte le logement en respectant le délai de préavis, il reste solidaire 6 mois après son départ. Cette solidarité s’éteint automatiquement si un locataire prend sa place et signe le bail pendant ce délai.

Par ailleurs, un colocataire qui s’en va avant les autres ne peut pas demander sa quote-part de dépôt de garantie au propriétaire. En effet, le bailleur le restitue une fois que tous les colocataires auront quitté l’appartement.

En revanche, un bail individuel n’impose pas de solidarité entre les colocataires. Aussi au départ du locataire, l’état des lieux de la pièce qui lui était attribuée est réalisé, et son dépôt de garantie restitué.

À noter que dans le cadre d’un bail individuel, le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire sans obtenir l’approbation des autres occupants.

Propriétaire-Bailleur : Comment résilier un bail en colocation ?

Un bailleur peut certes donner congé à ses locataires, mais les raisons doivent être justifiées, les délais et le formalisme respectés.

En effet, un propriétaire peut donner congé à ses locataires pour les raisons suivantes :

• Congé pour vente : Dans ce cas, le congé vaut offre de vente aux colocataires qui ont deux mois pour faire connaître leur position.
• Congé pour reprise : Le bailleur souhaite récupérer le logement pour y habiter, ou y loger ses descendants, ascendants, conjoint ou partenaire de pacs.
• Congé pour motif légitime et sérieux : En théorie, un propriétaire peut donner congé à un locataire en cas de non-respect de ses obligations. Toutefois, ce type de congé peut facilement être contesté par le locataire et le propriétaire devra prouver le bien-fondé du congé. Aussi, il est préférable de faire constater le non-respect des obligations en amont et de demander la résiliation du bail à un juge.

Information : Les locataires de plus de 65 ans sont protégés si leurs revenus sont inférieurs à un plafond de ressources fixé par décret. 

Pour être valable, un congé doit être envoyé à tous les colocataires : 

• Logement vide : minimum 6 mois avant la date d’échéance du bail ou de son renouvellement.
• Logement meublé : minimum 3 mois avant la date d’échéance du bail ou de son renouvellement.    

• Motif du congé
• Si c’est un congé pour vente : Il faut mentionner le prix et les conditions de vente et énoncer les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989
• Description du logement
• Annexée à la lettre de congé, une notice d’information dont le contenu est précisé en annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017.

Le congé doit être envoyé obligatoirement en lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie d’huissier. À noter qu’il est possible de la remettre en main propre contre signature.

Néanmoins, la délivrance d’un congé par huissier est préférable, car difficilement contestable. Vous limitez ainsi les risques d’envoyer un congé non conforme à la réglementation.